Combien de loyer impayé avant expulsion ? Le vrai calendrier

« Il faut trois mois d'impayés avant qu'un propriétaire puisse faire quoi que ce soit. » La phrase circule entre locataires, et parfois entre bailleurs, mais aucun texte ne la contient. Le texte qui régit les baux d'habitation ne prévoit aucun nombre minimal de loyers impayés : un bailleur peut engager la procédure dès la première échéance non réglée, à condition d'en suivre chaque étape.

Le chiffre de deux mois qui revient aussi souvent existe bien, mais il sert à autre chose : c'est le seuil à partir duquel l'impayé doit être signalé à la commission de prévention des expulsions et, pour un locataire qui touche une aide au logement, à la Caf ou à la MSA. La chronologie ci-dessous suit la procédure telle que la décrit service-public.fr (page vérifiée le 6 août 2026) et l'article 24 de ce texte de juillet 1989, du premier retard à l'expulsion.

Combien de loyer impayé avant expulsion : la réponse de la loi

La question mélange deux moments distincts. Le déclenchement de la procédure ne dépend d'aucun montant : un mois de loyer ou une partie de loyer non payé suffit. L'expulsion elle-même ne peut intervenir qu'après un jugement, une signification et l'expiration de plusieurs délais. Entre les deux, le locataire conserve des occasions de régulariser, et le juge garde la main sur le calendrier.

Le bail joue aussi un rôle. Les baux signés depuis le 29 juillet 2023 doivent comporter une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique en cas d'impayé après commandement. Pour un bail plus ancien qui n'en contient pas, le bailleur demande au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave, et le juge apprécie lui-même si la dette le justifie.

Semaine 0 : le premier impayé

Rien n'oblige le bailleur à attendre, mais rien ne l'oblige non plus à saisir aussitôt un commissaire de justice. La première démarche reste souvent une relance écrite, puis un courrier de mise en demeure fixant un délai de paiement et laisse une trace datée.

Dès ce premier impayé, le bailleur peut aussi se tourner vers les garanties prévues au bail :

• la caution (une personne qui s'est engagée à payer à la place du locataire), à prévenir rapidement ;
• la garantie Visale, à déclarer dans les 30 jours suivant l'impayé selon service-public.fr ;
• une assurance loyers impayés, selon les conditions du contrat.

Garant et somme versée à l'entrée ne se confondent pas : caution ou dépôt, la distinction a son importance ici. Côté locataire, ce moment est celui où une solution amiable se négocie le plus facilement : échéancier écrit, demande d'aide au FSL départemental.

Après deux mois : les signalements obligatoires

Le cap de deux mois déclenche des obligations d'information, pas l'expulsion.

Commission de prévention des expulsions (Ccapex). L'article 24 prévoit un signalement lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Un bailleur personne morale (société, organisme) doit attendre deux mois après cette saisine avant d'assigner le locataire.

Caf ou MSA. Si le locataire touche une aide au logement, l'impayé doit être signalé à l'organisme payeur. Selon service-public.fr, le seuil est une dette égale à deux fois le loyer net (loyer moins l'aide) quand l'aide est versée au bailleur, ou à deux fois le loyer hors charges quand elle est versée au locataire. L'absence de signalement est passible d'une amende de 8 010 €. Deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles pour les bénéficiaires de l'APL, de l'ALF et de l'ALS à compter du 1er janvier 2027.

J + 6 semaines : le commandement de payer arrive à échéance

Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice (l'ancien huissier). Il ouvre au locataire un délai de six semaines pour régler la dette ; avant la loi du 27 juillet 2023, ce délai était de deux mois, chiffre que de nombreuses pages reprennent encore.

L'acte doit contenir plusieurs mentions, faute de quoi il est nul :

• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte détaillé de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à la résiliation du bail et à l'expulsion ;
• l'adresse du FSL du département ;
• la possibilité de demander des délais de paiement au juge.

Le commissaire de justice signale lui-même le commandement à la Ccapex. Si la dette est réglée dans les six semaines, la clause résolutoire ne joue pas. Sinon, le bail est en principe résilié de plein droit, mais seul un juge peut le constater.

De deux à quatre mois après : l'assignation et l'audience

Le bailleur fait délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de location, où un juge spécialisé traite les baux. L'audience ne peut pas se tenir moins de six semaines après la réception de l'assignation, que le commissaire de justice notifie au préfet. Ce délai permet de réaliser un diagnostic social et financier : bailleur et locataire sont invités à répondre aux demandes d'informations, et ce document éclaire le juge sur la capacité réelle de remboursement.

Le jour de l'audience, plusieurs issues sont possibles :

Les délais accordés suivent l'article 24, V du même texte. Si le locataire respecte l'échéancier jusqu'au bout, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué et le bail continue. Au premier manquement, la résiliation reprend effet et l'ancien locataire devient occupant sans droit ni titre, redevable d'une indemnité d'occupation à la place du loyer.

Un dossier de surendettement déposé auprès de la Banque de France modifie la suite : des règles spécifiques s'appliquent et la procédure d'expulsion peut être suspendue dans certains cas. Les étapes d'un plan contesté sont décrites dans l'article sur le créancier qui refuse le plan de surendettement.

Après le jugement : le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement d'expulsion rendu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le délai pour partir est en général de deux mois ; le juge peut le réduire ou le supprimer, notamment en cas de mauvaise foi.

L'occupant peut encore saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire, compris entre un mois et un an, à l'aide du formulaire Cerfa n° 15426. Rester dans les lieux au-delà du délai, hors logement social et hors trêve hivernale, expose à une amende de 7 500 €.

Du 1er novembre au 31 mars : la trêve hivernale

La trêve hivernale 2026-2027 court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Pendant cette période, aucune expulsion n'est exécutée lorsque l'occupant n'a pas de solution de relogement, même avec un jugement favorable au bailleur. Elle ne suspend ni le procès, ni les commandements, ni la dette, qui continue de courir.

Certaines personnes n'en bénéficient pas : celles qui sont relogées dans des conditions adaptées à leur famille, les occupants d'un immeuble frappé d'un arrêté de péril ou de mise en sécurité, et les squatteurs. Le juge peut aussi réduire ou supprimer la trêve dans certains cas. Dans les départements d'outre-mer, une trêve cyclonique peut s'appliquer.

L'expulsion elle-même, et les gestes interdits au propriétaire

Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Si l'occupant refuse d'ouvrir ou s'absente, il demande le concours de la force publique au préfet. En cas de refus explicite, ou de silence pendant deux mois, le bailleur peut réclamer une indemnisation à l'État, puis saisir le tribunal administratif.

Le bailleur qui change les serrures, coupe l'eau ou sort les meubles lui-même commet une infraction : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Ces interdits complètent les autres garanties du droit du locataire.

Combien de temps entre le premier impayé et l'expulsion ?

En additionnant les délais incompressibles (six semaines de commandement, six semaines au moins avant l'audience, le délibéré, la signification, deux mois de commandement de quitter les lieux), il faut rarement moins de six à huit mois. Les délais de paiement, une demande au juge de l'exécution, la trêve hivernale ou un refus du concours de la force publique allongent le calendrier, qui dépasse souvent un an. Pour une situation précise, un avocat, un point-justice ou l'ADIL départementale peuvent relire les actes reçus ; côté locataire, le numéro national SOS Loyers impayés oriente aussi vers les aides.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il lancer une expulsion pour un seul mois impayé ?

Oui. Aucun minimum n'est prévu : un seul loyer impayé permet de délivrer un commandement de payer. Le juge tiendra compte du montant de la dette et de la reprise des paiements pour accorder ou non des délais.

Combien de temps a le locataire pour payer après le commandement ?

Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Ce délai doit figurer sur l'acte.

L'expulsion peut-elle avoir lieu pendant l'hiver ?

Pas entre le 1er novembre et le 31 mars si l'occupant n'a pas de solution de relogement, sauf exceptions (squat, relogement adapté, immeuble dangereux, décision du juge). La procédure judiciaire, elle, continue pendant la trêve.

Le locataire qui rembourse toute sa dette garde-t-il le logement ?

Avant la fin du délai du commandement, la clause résolutoire ne joue pas et le bail continue. Après, le juge peut accorder un échéancier ; s'il est respecté, la résiliation est effacée.

Le locataire qui part de lui-même doit-il encore la dette ?

Oui. Quitter le logement ne fait pas disparaître les loyers et charges dus, que le bailleur peut réclamer en justice, ni la caution, qui reste engagée selon son acte.

Sources et références

• Service-public.fr, Loyer impayé et expulsion du locataire (vérifié le 6 août 2026) — www.service-public.gouv.fr
• Service-public.fr, Trêve hivernale 2026-2027 des expulsions locatives — www.service-public.gouv.fr
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 — www.legifrance.gouv.fr