Caution et dépôt de garantie : une somme d'argent, une personne

« Le propriétaire m'a demandé deux mois de caution. » La phrase revient sans cesse lors des visites, et elle est juridiquement fausse. Ce que le locataire verse à la signature du bail s'appelle un dépôt de garantie ; la caution, elle, n'est pas de l'argent mais une personne qui accepte de payer les dettes du locataire s'il ne le fait pas.

Ce glissement de vocabulaire a des conséquences concrètes. Un locataire qui croit avoir déjà « payé la caution » peut se voir réclamer en plus un garant, et ne pas comprendre pourquoi. Un parent qui signe un acte de cautionnement en pensant qu'il s'agit d'une simple formalité peut se retrouver redevable de plusieurs mois de loyers. Comparer les deux mécanismes point par point permet de savoir ce que l'on donne, ce que l'on engage et ce que l'on peut récupérer.

Caution et dépôt de garantie : la différence de nature

Le dépôt de garantie est une somme d'argent remise au bailleur au début de la location. Il garantit l'exécution des obligations du locataire : loyers et charges impayés, réparations locatives non faites, dégradations constatées en fin de bail. Il est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et il est, en principe, rendu au départ du locataire.

La caution est un engagement pris par un tiers, le garant : un parent, un ami, un employeur, ou un organisme comme Action Logement avec la garantie Visale. Elle ne coûte rien tant que le locataire paie. Elle ne joue que lorsque le locataire est défaillant, et elle peut alors porter sur des montants bien supérieurs au dépôt.

Le dépôt de garantie : montants et règles de versement

Les plafonds selon le type de location

Pour une résidence principale louée vide, le dépôt ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le plafond est de deux mois de loyer hors charges. Ces plafonds valent quand le loyer est payé d'avance chaque mois ou tous les deux mois ; si le loyer est payé d'avance par trimestre, aucun dépôt ne peut être exigé.

Le montant doit être inscrit dans le bail. Il ne peut être augmenté ni en cours de bail, ni au renouvellement, même si le loyer est révisé.

Les cas où il est interdit

Le bail mobilité, réservé aux personnes en formation, en stage, en mission temporaire ou en mutation, ne permet pas de réclamer de dépôt de garantie. Le bailleur ne peut pas non plus exiger, à la signature, d'autres sommes que le dépôt et les frais d'agence autorisés : une « avance » de loyers ou un chèque supplémentaire est illégal.

Le versement et les aides

Le dépôt se paie à la signature. En espèces, le locataire peut exiger un reçu ; par chèque, le bailleur peut l'encaisser. Les locataires aux revenus modestes peuvent obtenir l'avance Loca-Pass d'Action Logement ou une aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) de leur département pour le financer.

Le dépôt de garantie en fin de bail

Les délais de restitution

Le délai court à partir de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. C'est le moment d'indiquer au bailleur sa nouvelle adresse, faute de quoi la pénalité de retard ne pourra pas être réclamée.

L'importance de l'état des lieux se mesure ici : c'est la comparaison des deux documents qui fixe le délai et justifie, ou non, les retenues.

Les retenues autorisées

Le bailleur peut déduire les loyers et charges restant dus, le coût des dégradations imputables au locataire et des réparations locatives non faites. Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux, photos, constat de commissaire de justice, factures ou devis. L'usure normale du logement ne peut pas être facturée.

Dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'approbation annuelle des comptes de l'immeuble, le temps de calculer les charges réelles. Il rend le solde dans le mois qui suit cette approbation, sauf accord des parties pour tout solder immédiatement. Le calcul des charges réelles fait l'objet d'un article dédié dans la rubrique Logement & location.

La pénalité de retard

Si le dépôt n'est pas rendu dans les délais, le bailleur doit ajouter 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Exemple tiré de la fiche officielle : pour un dépôt de 90 €, un loyer de 120 € et cinq mois de retard, la somme due est de 90 + 5 × 12 = 150 €. La majoration ne s'applique pas lorsque le retard s'explique par l'absence de nouvelle adresse.

L'erreur du dernier loyer

L'idée reçue inverse circule aussi : « je ne paie pas le dernier mois, le propriétaire garde le dépôt ». C'est interdit. Le dépôt ne peut pas servir à payer le dernier loyer. Le bailleur peut alors refuser la quittance, pratiquer une saisie conservatoire ou saisir le juge pour obtenir les loyers et des dommages et intérêts.

La caution : ce que le garant engage

Caution simple ou caution solidaire

Le type de caution est précisé dans l'acte. Dans la pratique, les bailleurs demandent presque toujours une caution solidaire, plus rapide à mettre en œuvre.

L'acte de cautionnement

L'engagement doit être écrit, sous seing privé ou devant notaire, et signé par la caution. Le bailleur lui en remet un exemplaire, sauf si l'acte est intégré au bail. L'acte indique notamment le montant du loyer, en chiffres et en lettres, et ses conditions de révision, pour que le garant sache sur quoi porte son engagement.

En colocation, l'acte doit en plus désigner le colocataire dont le départ mettra fin à l'engagement de la caution, et reproduire les textes sur la fin de la solidarité (article 22-1 de la loi de 1989) et sur les bénéfices de discussion et de division (article 2297 du Code civil).

Durée et fin de l'engagement

• Durée fixée dans l'acte : la caution ne peut pas se retirer avant le terme prévu, sauf événements stipulés par écrit.
• Durée indéterminée : la caution peut résilier à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à l'expiration du bail en cours. Elle reste tenue des dettes nées jusque-là.
• Décès de la caution : sauf clause contraire, ses héritiers répondent des dettes nées avant le décès.

Quand le bailleur ne peut pas exiger de caution

Un propriétaire personne physique qui a souscrit une assurance contre les loyers impayés ne peut pas demander, en plus, une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un propriétaire personne morale ne peut pas exiger de caution d'un étudiant boursier de l'enseignement supérieur, sauf société civile familiale (parents et alliés jusqu'au quatrième degré).

La garantie Visale, distribuée par Action Logement, joue le rôle d'une caution gratuite pour les locataires éligibles : le futur locataire obtient un visa qu'il remet au bailleur.

Peut-on demander les deux à la fois ?

Oui, et c'est le cas le plus courant. Le dépôt de garantie couvre les sommes dues en fin de bail, dans la limite d'un ou deux mois de loyer ; la caution prend le relais pour des impayés plus importants, pendant toute la durée de l'engagement. Les deux sont cumulables, sous réserve des interdictions vues plus haut. Le locataire qui veut connaître l'ensemble de ses garanties face au bailleur peut se reporter au panorama des droits du locataire.

Les recours en cas de litige

Pour un dépôt non rendu, la première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, sur le modèle d'une lettre de mise en demeure, qui rappelle les délais et la pénalité de 10 %.

Si le bailleur ne répond pas, une démarche amiable est obligatoire avant le juge pour un litige de 5 000 € ou moins : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation, tous deux gratuits, ou médiateur payant. Au-delà de 5 000 €, le juge des contentieux de la protection peut être saisi directement. Le locataire a trois ans à compter de la date où le dépôt aurait dû être rendu pour agir.

Une caution qui conteste l'étendue de son engagement, ou un locataire qui doute de la validité d'une retenue, peut obtenir une information gratuite auprès de l'ADIL de son département ou d'un point-justice, avant de consulter un avocat si le montant en jeu le justifie.

Questions fréquentes

Le dépôt de garantie produit-il des intérêts ?

Non. Le bailleur n'a pas à verser d'intérêts sur la somme pendant la durée du bail. En revanche, un retard de restitution déclenche la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Qui rend le dépôt de garantie quand le logement a été vendu ?

Le nouveau propriétaire. Il reprend l'obligation de restitution, même si c'est l'ancien bailleur qui avait encaissé la somme. En cas de changement d'agence, c'est la nouvelle agence qui en est chargée.

Peut-on refuser un garant proposé par le locataire ?

Le bailleur choisit son locataire et peut juger un garant insuffisant, par exemple au regard de ses revenus, dans le respect des règles contre les discriminations. Il ne peut en revanche pas exiger de caution dans les cas interdits par la loi.

Le dépôt de garantie peut-il être révisé avec le loyer ?

Non. Son montant reste celui fixé dans le bail, même si le loyer augmente au fil des révisions annuelles ou au renouvellement.

Combien de temps pour réclamer un dépôt de garantie non rendu ?

Trois ans à compter de la date à laquelle il aurait dû être restitué, c'est-à-dire un ou deux mois après la remise des clés selon l'état des lieux.

Sources et références

• Service-public.gouv.fr, Dépôt de garantie dans un bail d'habitation — www.service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr, Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé — www.service-public.gouv.fr