On peut donner sa maison et garder les clés. La donation de son vivant d'une maison avec usufruit organise ce partage : le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit d'occuper le logement ou de le louer et d'encaisser les loyers. Les enfants deviennent propriétaires, mais leur droit reste sans usage tant que l'usufruit dure.
Le mécanisme n'a rien d'un montage occulte : il repose sur le démembrement du droit de propriété, que le Code civil connaît de longue date. Il a un prix juridique — la donation est en principe irrévocable, les décisions sur le bien se prennent à deux, les charges se répartissent entre deux propriétaires — et un effet fiscal bien réel, car le fisc ne taxe que la valeur de la nue-propriété.
Reste à savoir combien vaut cette nue-propriété, quels droits sont dus et ce que le donateur peut encore faire du bien. Ces trois réponses dépendent de son âge au jour de l'acte, du lien de parenté et des clauses inscrites dans l'acte.
Donation de son vivant d'une maison avec usufruit : comment ça marche
L'acte comporte deux opérations en une. Le donateur transfère la nue-propriété de l'immeuble au bénéficiaire — un enfant, plusieurs enfants, un petit-enfant — et se réserve l'usufruit. Sauf clause contraire, cet usufruit est viager : il s'éteint au décès du donateur ; les enfants n'ont alors rien à payer sur la valeur du bien pour disposer enfin de la maison entière.
Un immeuble ne se donne pas sous seing privé : l'acte doit être authentique, reçu par un notaire. Il est ensuite publié auprès du service chargé de la publicité foncière, formalité qui rend le transfert opposable aux tiers et met à jour la propriété.
Pendant toute la durée de l'usufruit, deux titulaires se partagent le bien : l'usufruitier, qui l'occupe ou le loue et encaisse les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient la propriété mais n'a ni l'usage ni les revenus. Quand l'usufruit prend fin, sa part se transforme en pleine propriété.
Ce que valent usufruit et nue-propriété selon l'âge
L'article 669 du Code général des impôts fixe un barème fondé sur l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Il s'impose à l'administration fiscale pour évaluer la nue-propriété transmise.
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| jusqu'à 20 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Deux précisions. Ce barème n'est pas toujours obligatoire : les parties peuvent lui préférer une évaluation économique du bien, à condition d'appliquer la même méthode aux deux droits — usufruit et nue-propriété. Le point relève de la doctrine administrative et, en pratique, du notaire. Autre cas, l'usufruit à durée fixe — dix ans, vingt ans : chaque tranche de dix ans représente alors 23 % de la valeur du bien détenu en pleine propriété.
Exemple illustratif : un donateur de 65 ans donne la nue-propriété d'une maison estimée 300 000 €. Sa tranche d'âge donne 40 % d'usufruit et 60 % de nue-propriété. L'assiette taxable est donc de 60 % × 300 000 €, soit 180 000 €. L'usufruit conservé, lui, ne supporte aucun droit de donation : il n'est pas transmis.
Les droits de donation : abattements et renouvellement tous les 15 ans
La donation est taxée sur la valeur de la nue-propriété, après un abattement dont le montant varie selon le lien de parenté. Il se reconstitue intégralement au bout de quinze ans, pour chaque donateur et chaque bénéficiaire : un second don au même enfant après ce délai retrouve un abattement entier.
| Bénéficiaire | Abattement |
|---|---|
| Enfant | 100 000 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |
| Conjoint ou partenaire de Pacs | 80 724 € |
| Parent ou grand-parent (donation ascendante) | 100 000 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Autres bénéficiaires | aucun abattement |
Au-delà de l'abattement, le tarif est progressif et monte jusqu'à 45 % en ligne directe : 5 % sur la fraction allant jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 €, 45 % au-delà. En ligne directe, les droits de succession appliquent un barème identique : comparer ce que coûte une donation et ce que coûterait la même transmission au décès garde donc du sens. Le détail des frais d'acte se lit dans les frais de donation chez le notaire.
Reprise de l'exemple : 180 000 € moins 100 000 € d'abattement, soit 80 000 € taxables. Le calcul donne environ 14 200 € de droits, hors frais de notaire et émoluments — montant illustratif, donné pour comprendre la mécanique, pas pour annoncer une facture.
Ne pas confondre avec le don familial de sommes d'argent : ce dispositif (31 865 €, donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur) ne concerne que l'argent, jamais un immeuble. Les règles varient selon qui donne à qui, comme le résume donation parent enfant.
Qui paie quoi après la donation
Les menus travaux et l'entretien courant reposent en principe sur l'usufruitier ; les grosses réparations, sur le nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code civil). Côté impôts locaux, la taxe foncière incombe normalement à l'usufruitier, sauf clause contraire insérée dans l'acte : à vérifier auprès du notaire.
Du côté de l'IFI, la règle dépend de la situation du donateur et de l'acte. Mieux vaut confirmer le cas particulier : une donation mal documentée crée facilement un désaccord entre les deux titulaires.
Quand l'usufruitier met la maison en location, c'est lui qui signe le bail et perçoit les loyers ; le nu-propriétaire n'a aucun titre à les réclamer tant que l'usufruit dure.
Vendre ou louer : ce que la donation bloque
La vente suppose l'accord des deux : l'usufruitier et le nu-propriétaire signent ensemble, sauf à ce que l'un rachète la part de l'autre. Une maison donnée en nue-propriété n'est donc pas librement cessible par le seul donateur.
La donation est en principe irrévocable : le donateur ne peut pas reprendre le bien parce qu'il a changé d'avis. La loi prévoit des cas de révocation, notamment l'ingratitude du bénéficiaire et l'inexécution des charges imposées par l'acte ; ces situations s'apprécient devant le juge. Le donateur qui veut conserver une porte de sortie doit l'aménager dans l'acte, pas la supposer acquise.
Au décès du donateur, l'usufruit disparaît
L'usufruit ne se transmet pas : il disparaît au décès de son titulaire. Les enfants, qui détenaient la nue-propriété, récupèrent alors l'usage complet de la maison sans acquitter de droits de succession sur sa valeur : celle-ci a déjà été taxée, sur une assiette réduite, au moment de la donation.
Il ne faut pas confondre cette situation avec l'usufruit reconnu au conjoint survivant, que la loi ou une libéralité organise au profit de l'époux : usufruit et succession traite de ce cas. Par ailleurs, une donation de plus de quinze ans avant le décès est exclue du rappel fiscal successoral, ce qui donne au calendrier son importance ; le rapport civil, lui, obéit à ses propres règles, exposées dans avance sur héritage.
Donation avec réserve d'usufruit ou droit d'usage et d'habitation
Variante fréquente : au lieu de réserver l'usufruit, le donateur se réserve un droit d'usage et d'habitation. La différence est de nature, pas de détail. L'usufruit est un droit réel, cessible et louable : l'usufruitier peut louer le bien et toucher les loyers. Le droit d'usage et d'habitation est un droit personnel, limité aux besoins du titulaire et de sa famille, et en principe non cessible et non louable.
Résultat concret : celui qui se réserve un droit d'usage et d'habitation occupe la maison, mais ne peut pas la louer pour en tirer un revenu.Le notaire indique comment la valeur transmise est alors évaluée.
Les deux formules se choisissent au moment de l'acte, avec un notaire, en fonction de l'usage prévu du bien et de la situation familiale.
Questions fréquentes
Peut-on rester dans la maison après l'avoir donnée ?
Oui, c'est l'objet même de la réserve d'usufruit : le donateur garde la jouissance du logement jusqu'à son décès ; s'il préfère le louer, il en encaisse les loyers.
Combien coûte une donation avec réserve d'usufruit ?
Deux dépenses : l'acte chez le notaire d'un côté, les droits calculés sur la valeur de la nue-propriété de l'autre. Le montant dépend de la valeur du bien, de l'âge du donateur et du lien de parenté ; le notaire établit le calcul.
Peut-on vendre une maison donnée en nue-propriété ?
La vente exige l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le nu-propriétaire seul ne peut pas vendre librement, et l'usufruitier seul ne peut pas céder le bien entier.
Une donation d'usufruit est-elle révocable ?
En principe non. La révocation n'est possible que dans les cas prévus par la loi, notamment l'ingratitude ou l'inexécution des charges, ou selon les clauses de l'acte.
Que se passe-t-il au décès du donateur ?
L'usufruit disparaît. Les enfants récupèrent la pleine propriété du bien, sans droits de succession supplémentaires sur cette valeur.
Doit-on payer des droits au décès de l'usufruitier ?
Non, en principe : la valeur du bien a déjà été taxée lors de la donation, sur l'assiette de la nue-propriété.
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Sources et références
- Légifrance, Article 669 du Code général des impôts — www.legifrance.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, Droits de donation (F14203) — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.gouv.fr, Droits de succession : évaluation et calcul (F14198) — www.service-public.gouv.fr
