Prenons un exemple. Un homme meurt à 74 ans. Il laisse son épouse, âgée de 71 ans, et leurs deux enfants, qui ont la quarantaine. La maison où le couple vivait lui appartenait en propre. Quelques semaines plus tard, chez le notaire, l'épouse apprend qu'elle peut rester dans la maison jusqu'à la fin de sa vie, en percevoir les éventuels loyers si elle part, sans en devenir propriétaire : elle a choisi l'usufruit. Les enfants, eux, sont déjà propriétaires de la maison, mais ils ne peuvent ni l'habiter ni la vendre seuls.
Ce partage entre l'usage et la propriété est la forme la plus courante de démembrement dans les successions françaises. Il obéit à des règles civiles (qui reçoit quoi) et fiscales (qui paie quoi) qu'il vaut mieux comprendre avant de signer l'acte de notoriété.
Usufruit et succession : deux droits sur un même bien
La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits (loyers, intérêts, dividendes) et en disposer (le vendre, le donner). Le démembrement les répartit entre deux personnes :
- l'usufruitier utilise le bien et en perçoit les revenus, sa vie durant en général ;
- le nu-propriétaire détient le bien lui-même, sans pouvoir en jouir tant que l'usufruit dure.
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété. Les nus-propriétaires deviennent alors pleins propriétaires.
D'où vient l'usufruit dans une succession
L'usufruit peut naître de quatre sources, qui se combinent parfois dans une même famille.
La loi, d'abord. Le Code civil (article 757) accorde au conjoint survivant un choix lorsque tous les enfants sont issus du couple : l'usufruit de la totalité des biens ou la propriété du quart. Si le défunt laisse au moins un enfant d'une autre union, le conjoint n'a pas d'option : il reçoit le quart en pleine propriété.
La donation au dernier vivant, ensuite. Signée chez le notaire pendant le mariage, elle élargit les choix du conjoint : la quotité disponible en pleine propriété, un quart en propriété assorti de l'usufruit des trois autres quarts, ou bien un usufruit portant sur l'ensemble. Elle reste utile dans les familles recomposées, où la loi ne laisse que le quart au conjoint.
Le testament, qui peut léguer l'usufruit de tout ou partie des biens au conjoint ou à une autre personne. Un testament olographe suffit, à condition d'être rédigé avec précision.
Une donation antérieure, enfin. Un parent qui a donné la nue-propriété de sa maison à ses enfants en gardant l'usufruit voit celui-ci s'éteindre à son décès ; la question de l'usufruit se pose alors avant même l'ouverture de la succession. L'article sur la donation à un enfant détaille ce montage.
L'option du conjoint : usufruit total ou quart en pleine propriété
| Critère | Usufruit de tous les biens | Quart en pleine propriété |
|---|---|---|
| Logement familial | Occupé à vie | En indivision avec les enfants |
| Revenus | Tous les revenus du patrimoine | Un quart |
| Ce qui revient aux héritiers du conjoint | Rien | Son quart |
| Liberté de vendre | Accord des enfants nécessaire | Sur sa part, ou par accord |
L'usufruit protège le niveau de vie et le cadre de vie ; le quart en pleine propriété laisse un capital transmissible, par exemple à des enfants d'une première union du conjoint lui-même.
Le choix n'est enfermé dans aucun délai fixe, mais tout héritier peut inviter le conjoint, par écrit, à se prononcer. Faute de réponse dans les trois mois, le conjoint est réputé avoir opté pour l'usufruit. Il l'est aussi s'il meurt sans avoir choisi. L'option, une fois exprimée, ne se modifie plus.
Le logement quand le conjoint choisit le quart
Opter pour le quart en pleine propriété ne prive pas le conjoint de son toit. Pendant l'année qui suit le décès, il peut occuper gratuitement le logement qui constituait sa résidence principale, avec le mobilier qui le garnit ; si le logement était loué, les loyers lui sont remboursés par la succession au fur et à mesure (article 763 du Code civil). Ce droit temporaire s'applique d'office : un testament ne peut pas l'écarter.
Au-delà, le conjoint peut réclamer un droit viager d'habitation sur ce logement et un droit d'usage sur le mobilier, jusqu'à son propre décès (article 764). Il doit manifester sa volonté dans l'année qui suit le décès. La valeur de ces droits s'impute sur ce qu'il reçoit dans la succession ; si elle dépasse sa part, il n'a rien à rembourser. Contrairement à l'usufruit, ce droit ne permet pas de louer le logement, sauf si le conjoint doit partir en établissement médicalisé, pour financer cet hébergement.
Combien vaut l'usufruit : le barème fiscal
Pour calculer les droits de succession, l'administration fiscale découpe la valeur du bien selon l'âge de l'usufruitier au jour du décès, d'après l'article 669 du Code général des impôts :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd, puisque la récupération de la pleine propriété est en principe plus proche. Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans égard à l'âge.
Retour à l'exemple
Supposons un patrimoine net de 500 000 € appartenant en propre au défunt. L'épouse a 71 ans : son usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 70 %.
- Option usufruit : le conjoint ne paie rien, les époux étant exonérés de droits de succession. Les deux enfants se partagent 350 000 € de nue-propriété, soit 175 000 € chacun. Après l'abattement de 100 000 €, chacun est taxé sur 75 000 € : 13 194,35 € de droits par enfant.
- Option quart en pleine propriété : le conjoint reçoit 125 000 €, toujours sans droits. Les enfants se partagent 375 000 €, soit 187 500 € chacun, taxés sur 87 500 € : 15 694,35 € par enfant.
L'usufruit réduit donc la note fiscale immédiate des enfants. Montants d'abattement et tranches du barème sont repris à la page abattements applicables aux héritiers.
Pendant l'usufruit : qui paie quoi
L'usufruitier jouit du bien « comme le propriétaire lui-même », à charge d'en conserver la substance. Concrètement :
- il occupe ou loue le bien et encaisse les loyers ;
- il paie les charges courantes, la taxe foncière et les réparations d'entretien ;
- les grosses réparations (gros murs, voûtes, charpente, couverture entière) incombent en principe au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien de l'usufruitier ;
- la vente du bien en pleine propriété exige l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. Le prix se répartit alors selon la valeur de chaque droit, souvent d'après le même barème.
Avant d'entrer en jouissance, l'usufruitier doit en principe faire dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles, en présence du nu-propriétaire ou celui-ci dûment appelé (article 600 du Code civil). Il doit aussi fournir une caution garantissant qu'il jouira du bien raisonnablement, sauf si l'acte qui lui confère l'usufruit l'en dispense (article 601) : les donations entre époux et les testaments le prévoient souvent. Cet état des lieux initial sert de référence le jour où les nus-propriétaires récupèrent le bien, notamment pour distinguer l'usure normale d'un défaut d'entretien.
Lorsque l'usufruit porte sur de l'argent (comptes bancaires), l'usufruitier peut le dépenser : on parle de quasi-usufruit. Il devient débiteur, envers les nus-propriétaires, d'une somme équivalente, remboursable sur sa propre succession. Un écrit qui constate le montant initial évite bien des difficultés le moment venu.
Les relations entre usufruitier et nus-propriétaires restent une source fréquente de tension : travaux de toiture, vente d'un logement devenu trop grand, placement des capitaux. Un notaire, un avocat ou un point-justice peuvent éclairer chacun sur ses droits lorsque le dialogue se bloque.
Sortir du démembrement avant le décès
Plusieurs portes de sortie existent :
- la conversion en rente viagère : le conjoint ou les héritiers peuvent demander que l'usufruit du conjoint soit converti en rente, versée par les nus-propriétaires ; à défaut d'accord, le juge peut être saisi ;
- la conversion en capital : elle suppose l'accord du conjoint et des héritiers ;
- la vente amiable du bien en pleine propriété, avec répartition du prix ;
- la renonciation de l'usufruitier à son droit, qui s'analyse fiscalement comme une donation aux nus-propriétaires.
Au décès de l'usufruitier
L'usufruit s'éteint. Les enfants, déjà nus-propriétaires, deviennent pleins propriétaires sans formalité de succession sur ce bien et sans droits supplémentaires, puisqu'ils ont été taxés sur la nue-propriété lors de la première succession. La valeur prise par le bien entre-temps leur profite entièrement.
Pour un enfant qui hérite à son tour du parent survivant, une seconde succession s'ouvre sur les biens propres de celui-ci, avec un nouvel abattement de 100 000 €. Les autres questions de transmission sont réunies dans la rubrique successions.
Questions fréquentes
Faut-il payer des droits sur l'usufruit reçu par l'époux veuf ?
Non. Époux et partenaires pacsés sont exonérés de droits de succession, y compris sur la valeur de l'usufruit qui leur revient.
Les enfants peuvent-ils obliger le parent usufruitier à vendre ?
Non. La vente de la pleine propriété exige l'accord de l'usufruitier. Les enfants peuvent seulement vendre leur nue-propriété, ce qui trouve rarement acheteur.
L'usufruit du conjoint se transmet-il à ses propres héritiers ?
Non. L'usufruit viager s'éteint au décès de l'usufruitier ; il ne fait pas partie de sa succession.
Que se passe-t-il s'il y a des enfants d'une première union ?
Le conjoint n'a pas d'option légale : il reçoit le quart en pleine propriété. Une donation au dernier vivant ou un testament peut lui attribuer l'usufruit, dans les limites fixées par la loi pour les époux.
Qui paie la taxe foncière en cas d'usufruit ?
L'usufruitier, puisqu'il a la jouissance du bien. Les grosses réparations restent en principe à la charge des nus-propriétaires.
Sources et références
- BOFiP-Impôts, Barème de l'usufruit et de la nue-propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) — bofip.impots.gouv.fr
- Service-public.fr, Droits de succession : calcul et paiement — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, Faire un testament — www.service-public.gouv.fr
- Service-public.fr, Droits de donation : biens imposables et principales exonérations — www.service-public.gouv.fr
- Notaires de France, Comment faire une donation ? — www.notaires.fr
