Six mois avant la date anniversaire du bail, pas un jour de moins : c'est le délai dans lequel la lettre de congé pour vendre doit être reçue par le locataire d'un logement vide. Une lettre arrivée le lendemain de cette date limite ne vaut rien pour l'échéance visée, et le propriétaire doit attendre le terme suivant, soit trois ans plus tard pour un bailleur particulier.
Ce délai n'est que le premier jalon d'une procédure très encadrée par l'article 15 de la loi n° 89-462 de 1989 sur les rapports locatifs. Le congé pour vente au locataire ouvre en effet un droit d'achat prioritaire, des délais de réponse, un délai de signature, et des protections pour certains occupants. Les étapes ci-dessous suivent l'ordre du calendrier, du choix de l'échéance jusqu'au départ ou à l'achat du locataire.
Avant le congé pour vente au locataire : vérifier l'échéance
Le propriétaire ne peut donner congé pour vendre qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de contrat. Un bail vide signé par un bailleur personne physique dure trois ans ; un bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant, règle propre au meublé). La première vérification consiste donc à retrouver la date de prise d'effet du bail et ses renouvellements successifs.
Le cas du logement acheté occupé
Celui qui achète un logement déjà loué subit une contrainte supplémentaire. La date d'achat retenue est celle de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
- Si l'échéance du bail en cours tombe moins de trois ans après l'achat, le congé pour vendre ne peut viser que l'échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction.
- Si l'échéance tombe plus de trois ans après l'achat, le congé peut porter sur l'échéance du bail en cours.
J-6 mois (vide) ou J-3 mois (meublé) : la réception de la lettre
Le délai se compte à la réception
Pour un logement vide, la lettre doit être reçue au moins six mois avant l'échéance ; pour un meublé, au moins trois mois avant. Les week-ends et jours fériés sont comptés. Quand l'échéance tombe le dernier jour d'un mois, le délai s'arrête au dernier jour du mois correspondant. Un congé envoyé très tôt reste valable, mais le préavis ne commence qu'à la date où il aurait dû être donné.
Les modes d'envoi admis
| Mode d'envoi | Valable ? |
|---|---|
| Lettre recommandée avec avis de réception | Oui |
| Acte de commissaire de justice | Oui |
| Remise en main propre contre émargement ou récépissé | Oui |
| Lettre recommandée électronique | Oui, si le locataire l'a acceptée au préalable |
| Courriel simple ou lettre simple | Non |
La lettre est adressée à chacun des signataires du bail. Un couple marié, des partenaires de PACS cotitulaires ou des colocataires reçoivent chacun leur exemplaire ; un congé adressé à un seul d'entre eux peut être contesté. Si une agence ou un administrateur de biens délivre le congé, la lettre indique le nom ou la dénomination du propriétaire.
Ce que la lettre doit contenir
Pour un logement vide, le formalisme est strict :
- le motif : la vente du logement ;
- le prix et les conditions de la vente, y compris pour les annexes louées avec le logement (parking, cave) ;
- une description précise du logement et de ses annexes (la superficie n'est pas exigée) ;
- la reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi de 1989, qui décrivent l'offre faite au locataire ;
- la notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, jointe à la lettre.
Pour un meublé, la lettre doit au minimum indiquer le motif de vente ; il n'y a pas d'offre de vente à reproduire, puisque le locataire de meublé n'a pas de droit de préemption.
De J-6 mois à J-4 mois : le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé vaut offre de vente au prix et aux conditions indiqués. Le locataire est prioritaire sur tout autre acheteur pendant les deux premiers mois du préavis.
Accepter l'offre
Le locataire qui veut acheter répond par lettre recommandée avec avis de réception, dans ces deux mois, en précisant s'il compte recourir à un prêt immobilier. S'il exerce son droit de préemption, il ne paie pas de commission d'agence : la Cour de cassation l'a encore rappelé en 2023 pour une offre notifiée après une baisse de prix.
Quand plusieurs locataires occupent le logement, chacun dispose du droit de préemption.
Refuser ou se taire
L'offre est considérée comme refusée dans trois cas : refus exprès, absence de réponse dans les deux mois, contre-proposition que le propriétaire n'accepte pas. Le locataire doit alors quitter le logement à la date d'échéance.
Quand la préemption ne joue pas
Le droit de préemption est écarté si le logement est vendu à un parent du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus (enfant, parent, frère ou sœur, neveu ou nièce, oncle ou tante…), à condition que cet acheteur l'occupe comme résidence principale pendant au moins deux ans. Il n'existe pas non plus en location meublée.
De J-4 mois à la signature : réaliser la vente
Après une acceptation, le locataire dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, ou de quatre mois s'il a annoncé un prêt. Le préavis est prolongé jusqu'à la fin de ce délai, ce qui peut repousser la date de départ au-delà de l'échéance initiale.
Si la vente n'est pas signée dans ce délai, l'acceptation est sans effet et le locataire perd son titre d'occupation à l'expiration du délai. Le passage chez le notaire suit le déroulé classique d'une vente : diagnostics, acte, paiement du prix.
| Étape | Logement vide | Logement meublé |
|---|---|---|
| Réception du congé | 6 mois avant l'échéance | 3 mois avant l'échéance |
| Offre de vente au locataire | Oui | Non |
| Délai pour accepter | 2 premiers mois du préavis | Sans objet |
| Délai pour signer | 2 mois, 4 mois avec prêt | Sans objet |
Après un refus : la baisse de prix et l'offre subsidiaire
Le propriétaire qui ne trouve pas d'acheteur au prix annoncé peut baisser son prix. S'il décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux proposés au locataire, l'article 15 II l'oblige à lui notifier une nouvelle offre, à l'initiative du bailleur ou du notaire. C'est la préemption dite subsidiaire. Cette nouvelle offre reste ouverte un mois après sa réception par le locataire.
Le non-respect de cette étape a une sanction lourde : la Cour de cassation juge que la nullité de la vente conclue avec le tiers est la seule sanction possible (arrêt du 11 octobre 2018). Le locataire ne peut toutefois pas exiger que la vente se fasse à son profit. En 2023, la même cour a ajouté que le locataire qui accepte cette offre subsidiaire n'a pas à supporter les honoraires de l'agent mandaté par le bailleur.
À tout moment : les locataires protégés
Certains locataires échappent au congé pour vendre, y compris quand toutes les formalités sont respectées. Le bail se renouvelle alors automatiquement. Trois profils sont protégés, sous plafond de ressources du foyer :
- le locataire de plus de 65 ans à la date d'échéance ;
- le locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans ;
- le locataire qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale, si aucun relogement à proximité ne lui est proposé.
Les plafonds varient selon le nombre de personnes et la localisation (Paris et communes limitrophes, reste de l'Île-de-France, autres communes) ; ils figurent dans les tableaux de la fiche de service-public.
La protection tombe si le propriétaire personne physique a lui-même plus de 65 ans à l'échéance, si ses propres ressources sont sous les mêmes plafonds, ou s'il propose au locataire, pendant le préavis, un logement correspondant à ses besoins à proximité : même arrondissement ou canton, arrondissement ou canton limitrophe, ou rayon de 5 km selon le découpage de la commune.
À l'échéance : départ, état des lieux et dépôt de garantie
Si le locataire n'a pas acheté, il doit libérer le logement à la date d'échéance. Rester au-delà fait de lui un occupant sans droit ni titre, que seul le juge peut faire expulser.
Le départ suit les règles ordinaires de fin de bail : état des lieux de sortie comparé à celui d'entrée, remise des clés, puis restitution du dépôt de garantie : un mois maximum quand l'état de sortie est conforme, deux mois en présence de dégradations. Pendant le préavis, le locataire qui a trouvé un autre logement peut partir plus tôt : il ne paie alors le loyer que pour le temps réel d'occupation, ce qui le dispense d'envoyer sa propre lettre de préavis.
Après l'échéance : contester un congé irrégulier
Les motifs de contestation
La fiche officielle liste les principaux motifs : mention obligatoire absente, congé délivré par une personne non habilitée, lettre non adressée à tous les locataires, lettre simple, préavis trop court, locataire protégé, absence d'information sur une offre plus avantageuse, congé frauduleux.
Un congé frauduleux est un congé dont le motif est faux ou détourné, par exemple un prix volontairement très élevé pour dissuader le locataire d'acheter, puis une remise en location. Le propriétaire encourt une amende pénale de 6 000 € au plus, portée à 30 000 € pour une personne morale, en plus d'éventuels dommages et intérêts. C'est au locataire de prouver la fraude.
Les étapes
- Une lettre recommandée au propriétaire qui expose les faits.
- Une tentative de conciliation : commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice (gratuits), ou médiateur (payant). Elle est obligatoire avant de saisir le juge quand le litige porte sur 5 000 € ou moins.
- La saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. L'avocat n'y est pas obligatoire.
Pour faire relire une lettre de congé ou évaluer ses chances avant d'agir, l'ADIL du département ou un point-justice donnent une information gratuite ; un avocat peut ensuite analyser le dossier. Les autres règles qui encadrent la vie du bail sont regroupées dans la rubrique Logement & location.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il vendre en cours de bail sans donner congé ?
Oui. La vente d'un logement occupé est libre à tout moment. Le bail se poursuit avec l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur, et le locataire garde son contrat jusqu'à l'échéance. Dans ce cas, le locataire n'a pas de droit de préemption au titre de l'article 15.
Le locataire doit-il payer le loyer pendant le préavis ?
Oui, jusqu'à son départ effectif. S'il quitte le logement avant la fin du préavis, il ne doit le loyer et les charges que pour la durée réelle d'occupation, contrairement au congé donné par le locataire lui-même.
Une lettre reçue cinq mois et demi avant l'échéance est-elle valable ?
Le congé ne produit pas d'effet pour cette échéance : le bail se reconduit pour trois ans en location vide. Le propriétaire devra délivrer un nouveau congé en respectant le délai pour l'échéance suivante.
Le locataire peut-il négocier le prix indiqué dans le congé ?
Il peut faire une contre-proposition, mais elle vaut refus de l'offre si le propriétaire ne l'accepte pas. Seule une acceptation au prix et aux conditions de la lettre déclenche la vente.
Un congé pour vente est-il possible pour un logement meublé ?
Oui, avec un préavis de trois mois avant l'échéance annuelle. Le locataire de meublé n'a pas de droit de préemption, mais les protections liées à l'âge et aux ressources s'appliquent aussi.
Sources et références
- Service-public.gouv.fr, Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur) — www.service-public.gouv.fr
- ANIL, Congé pour vendre : droit de préemption subsidiaire et honoraires du mandataire — www.anil.org
- ANIL, Sanction du non-respect du droit de préemption subsidiaire — www.anil.org
